房地产“去库存”再落地大政策！策略红
1月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知称，商业用房（含“商住两用房”）购房贷款的最低首付款比例，调整为不低于30%。新政目的是，适应我国房地产市场供求关系的新变化，支持构建房地产发展新模式。
在具体执行上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各省级派出机构，根据辖区各城市政府调控要求，按照因城施策原则，在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市最低首付款比例下限。
该政策日前已有官宣，1月15日，中国人民银行副行长邹澜在国新办举行的新闻发布会上称，中国人民银行将推出八项政策，下调商业用房购房贷款最低首付款比例是其中之一。
“本次政策出台前，绝大多数城市均执行较高的商业用房首付要求、通常为50%，部分银行或特定项目甚至设定为60%或更高。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
而之所以下调商业用房首付比例策略红，根本原因是市场存量较高、去化较为困难。
丁祖昱评楼市表示，商办市场（含商铺、写字楼、公寓等）库存高企是行业共识，去化速度长期慢于住宅市场。国家统计局数据显示，2025年11月末，办公楼和商业营业用房待售面积分别为5234万平方米、14105万平方米，占全国商品房待售面积的25.7%。
李宇嘉也称，各地普遍面临在售商业用房库存高、去化周期高（普遍在30个月，有的在50～70个月）的问题。库存去化难度大，还会导致已供应土地和在建项目开发难度大，二手商业用房价格跌幅也很大，对物业价值的保持以及企业资金链等较为不利。
另一方面，从市场需求端看，部分投资机构或个人投资者，投资商办的热情在上升。
李宇嘉表示，近年来，随着租赁市场的崛起，热点城市存在机构或个人投资者，投资商业办公转做长租公寓、酒店式公寓等产品。以深圳为例，2025年深圳新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8%；二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2%。
“这主要是因为，不少置业者对租售比较高的产品越来越青睐，而非住宅产品刚好对接上了这种需求，特别是地段优越、配套成熟的小户型公寓。”深圳贝壳研究院院长肖小平认为。
如今，大幅降低商业用房最低首付比例，业内认为这将直接降低购买商业用房的门槛，刺激部分有实际经营需求、或长期投资需求的买家入场。同时，“因城施策”机制确保政策不会“一刀切”，各地可根据自身市场库存、价格水平等状况进行精细化调节。
实际上，近年来为激活商业用房市场，各地已出台了各类因城施策的措施，包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途、发放购房补贴等方面。
比如，上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能；杭州出台工商业用地改革相关政策，明确改革完善存量空间高效盘活机制，包括允许临时改变房屋用途等相关规定；武汉对购买新建商办类房屋的，按契税实缴额度给予50%补助；南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴。
当前全国性政策进一步放宽，在李宇嘉看来，这是基于商业用房市场的炒作已经完全褪去，从商业经营的角度看“过剩”已成定局。在居民加杠杆购房意愿下降的情况下，面对有结构性的贷款需求，放开是合理的，且30%的首付也并不低，未来或有再降可能。
58安居客研究院表示，房地产政策的支持正从住宅领域向商业、产业等更广泛的领域延伸，体现了“精准滴灌”的调控思路，且所有政策调整都紧密围绕“构建房地产发展新模式”这一核心目标。降低商业地产的金融门槛，是一次有针对性的松绑，旨在以金融手段激发商业地产市场活力，并为房地产行业的平稳过渡与新模式构建提供支持。
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